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銀行大額度的授信、發債，對於背景深厚的上市公司而言，都是市況艱難時的最佳援手。而一些中小規模的上市公司，面臨著量價同縮的市場，以及銀行對地產公司依舊嚴格的放貸控制，即使股市低迷，還依然將股權質押給金融機構，多少有點耐人尋味。
 
2月12日，西安高新技術產業開發區房地產開發公司(下稱「高新地產」)就將天地源的股權在剛解除質押的當天再次質押給了工商銀行西安高新支行。上次質押發生在2008年1月30日，高新地產將其持有的5300萬股天地源股權質押給同一家銀行。這次相同份額的股權質押期限是從2009年1月15日至2010年1月14日。天地源就此事於2月16日發佈了公告。

熟悉地產公司質押業務的銀行人士就此認為，通常銀行和信託公司都喜歡地產公司用土地貸款，最不願意的是對方用股權質押。如果用股權做質押，通常是沒有可以再做抵押的土地了。

天地源有人士認為，這是大股東融資的正常行為，他們對大股東的資金狀況也不瞭解。但高新地產作為國有股東，若沒得到國資委的同意，無法減持股權。而這種用股權做貸款，類似信用融資，他覺得比用土地融資好。

一位熟悉高新地產的人士告訴記者，該公司拿地比較保守，近幾年確實沒有拿多少新地。現在一些地產公司都是用項目貸款的名義來補充流動資金。高新地產基本沒有新開項目，目前在建項目亦快封頂。其控股上市公司天地源在2008年也沒有新拿過地。據傳，還將此前在高新區拿的兩塊科研用地退還給高新區管委會。

無獨有偶，除了高新地產，頻繁使用股權質押的還有泛海建設控股有限公司。從2008年6月開始到2009年2月4日8個多月的時間，泛海建設控股有限公司就將其控股公司泛海建設集團股份有限公司(下稱 「泛海建設」)的股票做了7次質押。另外，泛海建設的股東泛海資源投資集團股份有限公司用泛海建設的股權做了一次質押。

一位熟悉「泛海系」的人士告訴記者，泛海這種做法就是新債還舊債。

股權質押於信託

泛海建設的日子要鬆快一些。在1月初泛海建設還獲得了建設銀行的大額授信，1月22日，泛海建設發佈公告稱，根據項目建設需要，泛海建設及所屬子公司共獲得中國建設銀行78.6億元的授信額度。到 2009年1月20日，泛海建設及所屬子公司已與中國建設銀行簽訂合計38億元的人民幣借款合同，所有借款將全部用於公司在北京、武漢、深圳的項目開發。1月23日，泛海建設發佈了業績預告，2008年，泛海建設淨利潤減少六成到七成，每股收益為0.1元。

泛海建設控股有限公司都是將股權質押給安信、中信等信託公司。金融界人士認為，質押給信託要比銀行容易很多，畢竟信託的風格就是追求高收益，雖然這種辦法的缺點可能就是要比將股權質押給銀行的利率高一些。

一家信託公司的人士告訴記者，目前北京這種質押股權的行情通常是年利率10%。當然，即使是信託，對地產公司貸款的去向也是有要求的，因為銀行和信託一直都在遵照規定，不能給房地產公司做流動貸款，而只能用於項目貸款。即便是現在，金融機構對地產公司的貸款審核也沒有太大的放鬆。和信託公司相比，銀行具備更好的客觀條件監管資金去向。

拿股權作擔保也不易

一家商業銀行總行的中層管理者告訴記者，該行很少做房地產公司的股權質押，除非對方具備一些現在已經很難取得的房地產的行業資質。如果發生大的變故，這些股權轉讓起來，才會有相應的地產公司來接手。

他覺得給上市公司做股權質押的定價是件很難的事情。在今年的行情下，只能以淨資產來做參考，所以他們輕易不沾染股權質押，地產公司就更不敢碰。牛市的時候，地產公司股價一飛沖天，很多公司都用股權做質押，那時的股權質押價值大多按照股價的三折來計算。

即便是高額利息，地產公司還是樂此不疲。當然，如果發生抵押貸款的逾期，地產公司面臨的不僅僅是高額的罰息，最重要的是，信譽變差會導致沒有人敢輕易貸款給該公司。但即便如此，逾期還是會發生在還頗有名氣的上市公司身上。

廣發證券的地產分析師沈愛卿認為，做股權質押的多是大股東沒有特別背景或民營背景的地產公司。

泛海建設的大股東頻繁的股權質押就被一些市場人士認為是和泛海建設2008年的增發方案被否有關。當時泛海建設擬公開發行不超過3.6億股，募集資金65億元，投向公司名下的房地產項目開發。

就在非上市公司的股權質押逐漸步入正軌後，很快出現了房地產公司的身影。2008年10月，江蘇新城實業集團有限公司就將其在江蘇新城經典置業有限公司的股權出質給交銀國際信託有限公司，出質股權數額達1億元人民幣，主債權標的額1.404億元。

也就是在近日，保利房地產(集團)股份有限公司發佈公告，擬非公開發行擬募集資金不超過80億元，發行價格不低於15.89元/股，投資於上海保利葉上海、上海保利林語溪等8個項目。而大股東保利集團就承諾以不超過15億元現金認購本次發行的股份。顯然，背景迥異的地產公司的融資環境越是在艱難的時候落差就顯得越大。

雖然一月的買賣移轉數再創新低，不過開春以來，網路地產王的流量卻屢創新高，較年前大增了1.5倍，這顯示購屋族群的需求仍在，而想趁機進場撿便宜的購屋族，近來更有不少人上網，打算直接議價購屋，而「網路地產王」的團購登記名單，也大增了6倍以上，可見購屋族已經把心動化作行動，願意把資金重新投入房市！
 
■購屋族蠢蠢欲動 網路流量大增1.5倍

「這幾乎是網站開站以來的最高流量！」「網路地產王」執行長何至元說，這代表沉寂已久房市即將春暖花開，過去被視為購屋旺季的農曆年，今年卻出現了旺季不旺的尷尬市況，讓不少房地產業者過了一個最冷的年。

不過，就在開春的二月，「網路地產王」出現爆增的流量，相較年前高出了1.5倍的網友點閱人次，新聞中心的流量更是一路長紅，顯示不少購屋族，已經開始透過網路搜尋購屋相關新聞資訊，希望先做足功課了解市場，然後再伺機進場。

■網友團購增六倍 網路議價撿便宜

值得注意的是，近半年來態度持續觀望的購屋族，最近議價動作也加大！受到房價下修的市場趨勢影響，購屋族開始化被動為主動，除了主動到各預售案場看屋的人大增外，「網路地產王」透過網友集結力量殺價的團購專區，近來也出現了6倍以上的登記名單，針對已經看中而有意購買的建案，提出團購協調的要求。根據統計，多數網友提出團購要求的區域，多集中在三峽、中永和等相對價廉物美的區域，何至元分析，在低利與低房價的雙誘因下，團購族仍鎖定價格較經濟實惠的台北縣，希望能夠一圓低價成家夢！

金融海嘯讓美國房價持續下跌，也讓國內投資者嗅到了商機。到美國去抄底房地產，在中介商們不斷鼓動這一具有誘惑力的說法之下，國內有購房團前往美國洛杉磯、舊金山、波士頓、紐約等城市「抄底」。據悉，其成員基本由跨國公司高管、企業主和房產業內人士組成，其中，業內人士佔到了近50%。此次重點看的房子大多為二手房，以別墅和連排房為主，房價大致在30萬－80萬美元，售價已經比兩三年前降低了20%－40%。

且不談美國房地產目前是否已經見底，從另外的角度看，去美國也是無法炒房的。原因很簡單，首先，購房資金很難處理。對於個人投資者來說，從中國弄幾十萬美元資金離境，中國的有關部門肯定會進行限制。雖然也可以通過一些灰色渠道把資金弄出去，但買個房子卻同時讓人盯上自己的資產，這個代價是否太大了？恐怕多數人都得掂量掂量。其次，很多中國人不知道美國的土地出讓金是分期支付的，這叫作地稅，一般會佔到房子總資產的20%，每月都要繳付。而且根據GDP增長和資產價值的增長，繳付的地稅額度還會增長。因此，炒房的成本非常大，如果你很難持有相當長的時間，怎麼炒作？這是完全不同於在中國炒房的市場。因此，看似安全性高、收益又好的海外購房行為必然會牽引著某些風險。

據我們的觀察，除地稅之外，美國二手房交易稅占成本的比例之高也不能忽視。美國二手房交易需繳納的稅種主要歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。交易稅稅率約為2%，房地產買賣時繳納。而遺產贈與稅在房地產作為遺產或被贈與時才徵收，並且只對價值超過60萬美元的遺產或在每次贈與價值超過100萬美元時徵收。相比交易稅和遺產贈與稅，所得稅才是二手房交易的「大頭」，美國個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產出租形式的收入適用此稅。要指出的是，對於短期炒作，即擁有產權未滿1年就要買賣的房屋，賣房收入列入個人本年度的總收入，稅收比例可高至33%左右。而擁有產權超過1年以上的房屋即長期投資，賣房時須繳付20%左右的稅。

此外，據WorldLandPartner公司資料顯示，次貸危機之後，無論是購買土地還是二手房，在美國均要求一次性交付全款。這樣的規定無形中阻止了中國市民 「用房租抵貸款」的美夢。目前市場上最便宜的房產加上各項費用也要50萬元人民幣，就算如今在北京有很多人具備這樣的經濟實力，但要進行純粹的投資，而且還是把錢花在大洋彼岸的另一頭，就需要投資者著實考慮一番了。

眾所周知，美國的經濟遭受到很大的衝擊，房地產行業的損失更是首當其衝，房地產的復甦將是一個漫長的階段，如果中國投資者要進入美國地產行業，就必須做好打持久仗的準備。目前歐美金融危機仍然沒有見底的跡象，市場普遍預期，復甦將是一個漫長的過程，如果美國經濟持續蕭條，那麼房地產業可能還將下跌1/3以上。

當前國內各種赴美炒房的呼籲，某種程度上可以算得上是 「威逼利誘」，某些網站為吸引眼球而舉辦的活動可能只是一種宣傳伎倆。不懂美國市場而進行盲目投資，結果只能以失敗告終。

儘管市場眾說紛紜，但消息人士23日向中國證券報記者透露，房地產行業或無緣產業振興規劃。

　　近日，有媒體報道稱，權威人士透露房地產行業已替代能源進入產業振興規劃，受此消息刺激，23日A股房地產板塊大舉飄紅。

　　但上述消息人士否認了此說法，稱房地產行業涉及房價這一敏感話題，加上前期房地產行業政策密集出台，再出台振興規劃的可能性不大。此前遞交房地產行業相關規劃也或許並非住房與城鄉建設部本意。未來更有可能面世的是房地產行業的中長期規劃。

　　行業協會一位專家在接受中國證券報記者採訪時表示：「不要把房地產行業規劃和振興兩個字聯繫起來，我們希望這個話題冷卻下去，至於行業規劃，靜候消息公佈吧。」

　　此外，據路透社報道，由於房地產行業的敏感性和特殊性，房地產行業出局產業振興規劃，而運輸物流行業或將納入振興規划行列。