在「積極應對國際金融危機，努力促進『一保四抓』落實」專題議政會議上，房地產成為眾委員關注的焦點。深圳政協委員、萬商天勤律師事務所律師張志建議，深圳市政府要適時調整對房地產業的政策導向，合理規劃經濟適用房政策，並使之成為支持房地產業恢復的重要槓桿；適時調整土地政策，激發房地產企業對新增項目的投資意願。
由於目前房地產企業經營形勢顯著惡化。民革深圳市委會在提案中建議，盡快出台刺激消費措施，包括：減免房地產交易環節的營業稅、契稅、增值稅等流轉環節稅收，放寬限制外資購房政策，以房地產降低交易成本，鼓勵和促進房地產交易，重樹消費者對房市的信心，促進市場的活躍。
委員岳兵則在提案中建議實施購房退稅政策，對在深圳購買第一套商品房自住的本市納稅人，購房當年所交個人所得稅地方所得部分由政府給予補貼，最高額度不超過10萬元。他認為，將補貼對像限定在購買第一套住房的人群，有利於吸引新來深圳創業的一批人，並給出信號吸引有意來深的人群；只有納稅人才可以享受補貼，對政府的影響較小；設定最高上限，可以將部分高收入人群排除在補貼範圍之外，同時可以將政府退稅額度限定在一定範圍之內。
在銀行嚴控房地產商開發貸款一年後，有跡象表明，粵地產開發貸正有所鬆動。
「一季度我們銀行的第一批總額40億元的貸款已經出去了。」某銀行深圳某支行行長透露，「這些貸款將陸續發放到地產商手裡。」
從2007年底開始，因銷售回款無力，銀行貸款難獲，位於深圳、廣州、東莞的很多項目一度出現延緩開工，甚至停工等現象。而最近，部分項目又陸續獲得了銀行資金支持，開始動工，為銀行的貸款鬆動提供了佐證。
「銀行的態度的確已經發生轉變，對開發貸的管制已經有所放鬆，相關的工作都已展開。」這位行長說。
事實上，就全國範圍來說，其他各大中小城市房地產開發貸款仍然處於嚴控狀態，北京的一位地產商告訴記者，今年的開發貸款仍然不會解禁，開發商要想獲取資金，仍是難上加難。
那麼，廣東開發貸鬆動到底意味著什麼？
開閘？
這位行長在向記者談及今年的行業形勢時，並沒有顯示出過分的悲觀，相反，他認為，各家銀行最近的態度已經表明對部分開發商的部分項目有信心，對所面臨的風險也可以在掌控範圍之內。
「所以，你可以看到，深圳去年一些由於資金短缺而擱置的項目最近又重新啟動了。」
為什麼在春節過後會有這麼大的轉變？是銀行認為對目前的房地產形勢可以把控，還是基於其他的壓力？
「主要是覺得可以把控風險了。」在這位行長看來，雖然現在處於調控時期，但是地產行業開發貸款對銀行來講仍然是相對優質的業務，一直以來銀行都把這塊業務作為每一年的重點領域去拓展。
事實上，銀行現在不是收不到錢，而是面臨著回收的錢越來越多，但是卻貸出無門的窘境。
「經歷了過去一年的調整，市場已經逐漸回歸理性，銀行也認為風險在把控之內，所以對部分開發商的部分項目給予貸款考慮。」
這位行長的說法也得到了國家發改委特邀研究員、深圳大學國際金融研究所所長國世平教授的證實：「在銀行看來，房地產行業是一個相對優質的行業，所以他們會有一個傾斜。遇到有些靠得住、風險可控的項目，他們會考慮放貸。」
但是國世平強調，即使最近有一些項目獲得了貸款，但也是為數不多，不能說整體開發貸款開閘。
據這位行長透露，他們銀行最新確立的開發貸對像主要有兩種：一種是央企控股下的、全國排名前50名的房地產企業，可以通過混合擔保、抵押等方式實行總對總的貸款。另外一種是市場化程度高、品牌度好的股份制企業，要求地塊抵押，單筆單批。
誠如這位行長所說，2009年新出爐的開發貸政策已經有所鬆動。但是他也承認，貸款的門檻仍然很高。
「40億元的貸款雖然已經批了，但是開發商還沒有拿到錢。到底何時拿到錢、什麼時間拿到多少錢，這要根據項目的開工進度、預售情況等等多種因素來決定。」
毫無疑問，鬆動的貸款政策仍然透視出對開發商嚴密的監控。
顯然，在經濟不景氣、製造業倒閉潮等多種因素顯現後，把相對優質的房地產業從眾多行業中細選出來，然後對個別開發商的個別項目進行分析、調查，最後謹慎的發放貸款也是銀行不得已的行為。
形勢好轉？
「2007年底我們行對放開這一塊貸款徹底落閘，沒批的額度停用。進入2009年，全國各地的分支機構都在爭奪房地產開發貸款資源，這就透露出一個信號。」該行長說。
據記者瞭解，最近，深圳某實力開發商在東莞的一個大型綜合項目已經拿到某銀行的5億元貸款。
不僅如此，深圳本地一些中小型開發商也在拿最近的銷售狀況積極地向銀行傳遞信息。
鴻榮源集團有限公司是深圳本土二線開發商的代表，其副總裁王振江告訴記者：「我們從1月份到現在已經回款5億多元，目前在深圳並不多見，2008年收益也不錯，三個項目的80％都已售出，2009年的開工面積也在去年的基礎上穩步增長，保持一個正常的市場佔有率，銀行對我們這樣的企業還是比較歡迎的。」
深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松說：「目前客戶從看樓到決定買樓的時間比2008年上半年縮短了很多，市場並不像我們想像的那麼糟糕。銀行也看到了這一點。購房最低成本會發生在2009年，估計至少還會有一次降息。」
對此，國世平卻不認同，「銀行依然希望快速收回貸款，就目前的不確定經濟環境來說，房地產行業仍然是風險最大的行業。」
「現在銀行的錢確實很多，包括國家下批的一些投資基金也都放在銀行，銀行已經積累了很多資金，現在不是銀行出了問題，而是借貸方的資產負債狀況在進一步惡劣，資產縮水嚴重。這些狀況銀行都看到了。」國世平說，「從去年下半年到現在，很多開發商的資金已經吃緊，包括像萬科這樣的龍頭，要想寄望於銀行放開貸款現在還不現實。」
但是陳勁松也承認，2007年市場主調是上漲，2008年市場主調是調整，2009年沒有主調，全局性的整體性的趨勢沒有。不確定性也預示著樓市依然存在風險，要說銀行完全放開貸款，那也是不準確的。
銀行大額度的授信、發債，對於背景深厚的上市公司而言，都是市況艱難時的最佳援手。而一些中小規模的上市公司，面臨著量價同縮的市場，以及銀行對地產公司依舊嚴格的放貸控制，即使股市低迷，還依然將股權質押給金融機構，多少有點耐人尋味。
2月12日，西安高新技術產業開發區房地產開發公司(下稱「高新地產」)就將天地源的股權在剛解除質押的當天再次質押給了工商銀行西安高新支行。上次質押發生在2008年1月30日，高新地產將其持有的5300萬股天地源股權質押給同一家銀行。這次相同份額的股權質押期限是從2009年1月15日至2010年1月14日。天地源就此事於2月16日發佈了公告。
熟悉地產公司質押業務的銀行人士就此認為，通常銀行和信託公司都喜歡地產公司用土地貸款，最不願意的是對方用股權質押。如果用股權做質押，通常是沒有可以再做抵押的土地了。
天地源有人士認為，這是大股東融資的正常行為，他們對大股東的資金狀況也不瞭解。但高新地產作為國有股東，若沒得到國資委的同意，無法減持股權。而這種用股權做貸款，類似信用融資，他覺得比用土地融資好。
一位熟悉高新地產的人士告訴記者，該公司拿地比較保守，近幾年確實沒有拿多少新地。現在一些地產公司都是用項目貸款的名義來補充流動資金。高新地產基本沒有新開項目，目前在建項目亦快封頂。其控股上市公司天地源在2008年也沒有新拿過地。據傳，還將此前在高新區拿的兩塊科研用地退還給高新區管委會。
無獨有偶，除了高新地產，頻繁使用股權質押的還有泛海建設控股有限公司。從2008年6月開始到2009年2月4日8個多月的時間，泛海建設控股有限公司就將其控股公司泛海建設集團股份有限公司(下稱 「泛海建設」)的股票做了7次質押。另外，泛海建設的股東泛海資源投資集團股份有限公司用泛海建設的股權做了一次質押。
一位熟悉「泛海系」的人士告訴記者，泛海這種做法就是新債還舊債。
股權質押於信託
泛海建設的日子要鬆快一些。在1月初泛海建設還獲得了建設銀行的大額授信，1月22日，泛海建設發佈公告稱，根據項目建設需要，泛海建設及所屬子公司共獲得中國建設銀行78.6億元的授信額度。到 2009年1月20日，泛海建設及所屬子公司已與中國建設銀行簽訂合計38億元的人民幣借款合同，所有借款將全部用於公司在北京、武漢、深圳的項目開發。1月23日，泛海建設發佈了業績預告，2008年，泛海建設淨利潤減少六成到七成，每股收益為0.1元。
泛海建設控股有限公司都是將股權質押給安信、中信等信託公司。金融界人士認為，質押給信託要比銀行容易很多，畢竟信託的風格就是追求高收益，雖然這種辦法的缺點可能就是要比將股權質押給銀行的利率高一些。
一家信託公司的人士告訴記者，目前北京這種質押股權的行情通常是年利率10%。當然，即使是信託，對地產公司貸款的去向也是有要求的，因為銀行和信託一直都在遵照規定，不能給房地產公司做流動貸款，而只能用於項目貸款。即便是現在，金融機構對地產公司的貸款審核也沒有太大的放鬆。和信託公司相比，銀行具備更好的客觀條件監管資金去向。
拿股權作擔保也不易
一家商業銀行總行的中層管理者告訴記者，該行很少做房地產公司的股權質押，除非對方具備一些現在已經很難取得的房地產的行業資質。如果發生大的變故，這些股權轉讓起來，才會有相應的地產公司來接手。
他覺得給上市公司做股權質押的定價是件很難的事情。在今年的行情下，只能以淨資產來做參考，所以他們輕易不沾染股權質押，地產公司就更不敢碰。牛市的時候，地產公司股價一飛沖天，很多公司都用股權做質押，那時的股權質押價值大多按照股價的三折來計算。
即便是高額利息，地產公司還是樂此不疲。當然，如果發生抵押貸款的逾期，地產公司面臨的不僅僅是高額的罰息，最重要的是，信譽變差會導致沒有人敢輕易貸款給該公司。但即便如此，逾期還是會發生在還頗有名氣的上市公司身上。
廣發證券的地產分析師沈愛卿認為，做股權質押的多是大股東沒有特別背景或民營背景的地產公司。
泛海建設的大股東頻繁的股權質押就被一些市場人士認為是和泛海建設2008年的增發方案被否有關。當時泛海建設擬公開發行不超過3.6億股，募集資金65億元，投向公司名下的房地產項目開發。
就在非上市公司的股權質押逐漸步入正軌後，很快出現了房地產公司的身影。2008年10月，江蘇新城實業集團有限公司就將其在江蘇新城經典置業有限公司的股權出質給交銀國際信託有限公司，出質股權數額達1億元人民幣，主債權標的額1.404億元。
也就是在近日，保利房地產(集團)股份有限公司發佈公告，擬非公開發行擬募集資金不超過80億元，發行價格不低於15.89元/股，投資於上海保利葉上海、上海保利林語溪等8個項目。而大股東保利集團就承諾以不超過15億元現金認購本次發行的股份。顯然，背景迥異的地產公司的融資環境越是在艱難的時候落差就顯得越大。
雖然一月的買賣移轉數再創新低，不過開春以來，網路地產王的流量卻屢創新高，較年前大增了1.5倍，這顯示購屋族群的需求仍在，而想趁機進場撿便宜的購屋族，近來更有不少人上網，打算直接議價購屋，而「網路地產王」的團購登記名單，也大增了6倍以上，可見購屋族已經把心動化作行動，願意把資金重新投入房市！
■購屋族蠢蠢欲動 網路流量大增1.5倍
「這幾乎是網站開站以來的最高流量！」「網路地產王」執行長何至元說，這代表沉寂已久房市即將春暖花開，過去被視為購屋旺季的農曆年，今年卻出現了旺季不旺的尷尬市況，讓不少房地產業者過了一個最冷的年。
不過，就在開春的二月，「網路地產王」出現爆增的流量，相較年前高出了1.5倍的網友點閱人次，新聞中心的流量更是一路長紅，顯示不少購屋族，已經開始透過網路搜尋購屋相關新聞資訊，希望先做足功課了解市場，然後再伺機進場。
■網友團購增六倍 網路議價撿便宜
值得注意的是，近半年來態度持續觀望的購屋族，最近議價動作也加大！受到房價下修的市場趨勢影響，購屋族開始化被動為主動，除了主動到各預售案場看屋的人大增外，「網路地產王」透過網友集結力量殺價的團購專區，近來也出現了6倍以上的登記名單，針對已經看中而有意購買的建案，提出團購協調的要求。根據統計，多數網友提出團購要求的區域，多集中在三峽、中永和等相對價廉物美的區域，何至元分析，在低利與低房價的雙誘因下，團購族仍鎖定價格較經濟實惠的台北縣，希望能夠一圓低價成家夢！
金融海嘯讓美國房價持續下跌，也讓國內投資者嗅到了商機。到美國去抄底房地產，在中介商們不斷鼓動這一具有誘惑力的說法之下，國內有購房團前往美國洛杉磯、舊金山、波士頓、紐約等城市「抄底」。據悉，其成員基本由跨國公司高管、企業主和房產業內人士組成，其中，業內人士佔到了近50%。此次重點看的房子大多為二手房，以別墅和連排房為主，房價大致在30萬－80萬美元，售價已經比兩三年前降低了20%－40%。
從賬面價格來看，此降價幅度的確很誘人，似乎有著較大的獲利空間。但對很多中國投資者來說，赴美抄底的目的實際上是想炒房——炒美國的房地產。但這是否能行？又是否是安全的投資？其中有很多不確定之處。
且不談美國房地產目前是否已經見底，從另外的角度看，去美國也是無法炒房的。原因很簡單，首先，購房資金很難處理。對於個人投資者來說，從中國弄幾十萬美元資金離境，中國的有關部門肯定會進行限制。雖然也可以通過一些灰色渠道把資金弄出去，但買個房子卻同時讓人盯上自己的資產，這個代價是否太大了？恐怕多數人都得掂量掂量。其次，很多中國人不知道美國的土地出讓金是分期支付的，這叫作地稅，一般會佔到房子總資產的20%，每月都要繳付。而且根據GDP增長和資產價值的增長，繳付的地稅額度還會增長。因此，炒房的成本非常大，如果你很難持有相當長的時間，怎麼炒作？這是完全不同於在中國炒房的市場。因此，看似安全性高、收益又好的海外購房行為必然會牽引著某些風險。
據我們的觀察，除地稅之外，美國二手房交易稅占成本的比例之高也不能忽視。美國二手房交易需繳納的稅種主要歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。交易稅稅率約為2%，房地產買賣時繳納。而遺產贈與稅在房地產作為遺產或被贈與時才徵收，並且只對價值超過60萬美元的遺產或在每次贈與價值超過100萬美元時徵收。相比交易稅和遺產贈與稅，所得稅才是二手房交易的「大頭」，美國個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產出租形式的收入適用此稅。要指出的是，對於短期炒作，即擁有產權未滿1年就要買賣的房屋，賣房收入列入個人本年度的總收入，稅收比例可高至33%左右。而擁有產權超過1年以上的房屋即長期投資，賣房時須繳付20%左右的稅。
此外，據WorldLandPartner公司資料顯示，次貸危機之後，無論是購買土地還是二手房，在美國均要求一次性交付全款。這樣的規定無形中阻止了中國市民 「用房租抵貸款」的美夢。目前市場上最便宜的房產加上各項費用也要50萬元人民幣，就算如今在北京有很多人具備這樣的經濟實力，但要進行純粹的投資，而且還是把錢花在大洋彼岸的另一頭，就需要投資者著實考慮一番了。
眾所周知，美國的經濟遭受到很大的衝擊，房地產行業的損失更是首當其衝，房地產的復甦將是一個漫長的階段，如果中國投資者要進入美國地產行業，就必須做好打持久仗的準備。目前歐美金融危機仍然沒有見底的跡象，市場普遍預期，復甦將是一個漫長的過程，如果美國經濟持續蕭條，那麼房地產業可能還將下跌1/3以上。
當前國內各種赴美炒房的呼籲，某種程度上可以算得上是 「威逼利誘」，某些網站為吸引眼球而舉辦的活動可能只是一種宣傳伎倆。不懂美國市場而進行盲目投資，結果只能以失敗告終。
儘管市場眾說紛紜，但消息人士23日向中國證券報記者透露，房地產行業或無緣產業振興規劃。
近日，有媒體報道稱，權威人士透露房地產行業已替代能源進入產業振興規劃，受此消息刺激，23日A股房地產板塊大舉飄紅。
但上述消息人士否認了此說法，稱房地產行業涉及房價這一敏感話題，加上前期房地產行業政策密集出台，再出台振興規劃的可能性不大。此前遞交房地產行業相關規劃也或許並非住房與城鄉建設部本意。未來更有可能面世的是房地產行業的中長期規劃。
行業協會一位專家在接受中國證券報記者採訪時表示：「不要把房地產行業規劃和振興兩個字聯繫起來，我們希望這個話題冷卻下去，至於行業規劃，靜候消息公佈吧。」
此外，據路透社報道，由於房地產行業的敏感性和特殊性，房地產行業出局產業振興規劃，而運輸物流行業或將納入振興規划行列。
